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房地产税与物业税、房产税的区别

2018-06-08 17:22 点击:

  一、关于物业税

  (一)物业税

  2003年10月14日,党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》曾提出,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。这是“物业税”第一次进入人们的视野。国务院2009年5月25日发布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》(国发〔2009〕26号)也提出,2009年要研究开征物业税。

  “物业”一词据称源自我国的香港地区和东南亚,《现代汉语词典》认为,物业“通常是指建成并投入使用的各类房屋(如公寓、商品房、写字楼等)以及配套的设备、设施、场地等” 。可见,物业侧重指房产,不包括地产。物业税就是房产税,属于财产税(property tax)的一种。当然,我国香港地区的“物业税”事实上是对出租房屋取得租金征收的一种个人所得税。其房产税被称为“差饷”。

  我国之所以没有提出将房地产市场的相关税费归并为“财产税”,一是因为“财产”的概念较为宽泛。除了房屋、土地之外,还包括车辆等动产乃至股票、债券等无形资产;二是,与西方发达国家不同,我国实行的是土地的社会主义公有制,居民和企业只能取得土地一定期限的使用权,并不拥有对土地的所有权。因此,将其称为“不动产税”或“房地产税”都显得不够科学和严谨,故而参照香港等地区,选择了“物业税”的称谓。

  (二)“物业税”与“物业费”

  当然,“物业税”的称谓远非完美。首先,它容易和人们所熟知的“物业费”相混淆;其次,甚至有人会误认为“物业税”是“物业费”费改税的结果,从而认为将来缴纳了物业税之后,就无需再缴纳现在的物业费了。其实不然,物业税的征收基础是土地、房屋等不动产的所有者所拥有的财产,政府是征收主体,通过政府的强制力实现。物业税是纳税人向国家缴纳的一种带有很大受益性质的财产税。也就是说,政府可以运用征缴的物业税收入投资基础设施、改善房地产的周边环境,从而带来纳税人房地产的进一步升值;物业费则是居民向物业公司交纳的电梯、卫生、保安等方面的服务费。二者之间有着本质的区别。

  在国外,住宅其实可以分为很多类,主要包括:

  一是独立房屋、独栋别墅(Detached)。独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋,指独立的房子(House),即四面墙都是自己独有的。

  二是半独立房屋(Semi-Detached)。这种房屋有时被称为“半独”(Semis),它的一侧同另外一所相似的房屋相连,双方共用一堵墙。

  三是镇屋(Townhouse)。有时也称为“排屋”、“联排别墅”(Row house),这种房屋两侧都和相似的房屋相连。

  四是共管公寓(Condo,condominium)。共管公寓可以是共同管理的镇屋,也可能是低层或高层公寓大厦的单位。其实condo的概念和apartment(公寓)很像,但apartment一般是只能租,而condo可以买,也可租。

  这里,除所谓的“独栋别墅”之外,其他房屋多是有小区的,这就涉及绿地等费用公摊问题。对于这些房屋,则需要交纳“物业费”(condo fee)。而这些物业费通常会覆盖小区的保安费(security)、保险费(property insurance)等内容,其用途是高度透明的;有的小区在交纳物业费之后,甚至可以免去水费等费用。小区物业的经营状况甚至会和小区房产的价格直接相关,如果一个小区的物业公司经营状况良好、物业费有盈余,那么该小区的房产因此会获得溢价;反之则会产生折价。可见,这种“物业费”确实是小区公共服务的一种成本分担,因此一些国外的“物业费”其实是可以冲抵“物业税”的。

  由此看来,在我国城镇化水平不断提高的背景下,我国要实现基层民主自治,确实可以从小区的物业费用途公开做起,进而推进所谓“物业税”的改革,由基层民主自治向基层地方政府治理现代化转变。

  二、房产税:新旧之分

  然而,就在人们都认为物业税将“渐行渐近”时,《关于中央和地方2009年预算执行情况与2010年中央与地方预算草案的报告》中,却已经没有物业税的相关内容,取而代之的是“完善消费税和房产税制度”。2013年国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见》,明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

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